住宅ローン繰り上げ時に重要なタイミングと2つの注意点

住宅ローン繰り上げ時に重要なタイミングと2つの注意点

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2014/10/05 追記しました。

私がこのブログを立ち上げた理由は「ご挨拶とプロフィール」に簡単に書かせてもらいましたが、マイホームを購入した事によって金銭的な面、感情的な面で心の変化が大きく起きています。

自分の物」っていう感覚いいですよね!(正確には完済後でしょうけど。。。)

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住宅ローンの繰り上げ返済というシステムについて簡単に説明するよ

住宅ローンですが35年間フルで住宅ローンを組んでも繰上げ返済というシステムがあり下記2つが基本です。

【繰り上げ返済の種類】

  • 期間短縮型 :繰上げ返済し住宅ローンの総支払い期間を縮めます(月々の返済金額はかわらない
  • 返済額軽減型:繰上げ返済し住宅ローンの月々返済額を減らします(返済する期間はかわらない

この点は知らない人はあまりいないと思いますが返済期間が数十年に及ぶのが心の負担になるからといって、返して返して返しまくる!!はあまり賛成できません。その理由について以下のようなタイミングと注意点を考えています。

住宅ローン控除が終了したタイミングが目安!

私の借入時期は平成23年11月なので住宅ローン控除の割合は1%になります。
(下図は国税庁HPより)

ローン控除割合1%

つまり借入金の1%は確定申告で戻ってくるわけです(所得税、住民税を払った金額が上限)

向こう10年間は金利1%以下の場合利子が0円になるので、この期間は極力繰上げをする必要はないと判断できます。

わたしは変動金利0.775%なので差額0.225%はまるまる手元に残ることになります。補足ですが、ペアローン(夫婦でともにローンを組むシステム)を組んでいるので金利0.45%分が総額での還付です。

固定金利で2%や3%の設定をしている場合は「-1%」分が確定申告で戻ってきますが利子を上回る返金はありませんので資金に余裕がある場合は繰り上げはありでしょう。

厳選1個。住宅ローンシュミレーションサイト決定版と控除の損得について

交流を持たせていただいている「ももね」さんが住宅ローンのシュミレーションで戸惑っていらっしゃいました。わたしも…

starmetro.info

控除期間が終了した翌年1月1日が着目する日!

このタイミングで金利が上がってきてるな~!と感じたら私は繰り上げする可能性が高いですが、子供の養育費が二人分あるので状況次第となります。

特に子供の養育費でおおきくかかるのが高校~大学のなので、そのときに金利があがりはじめた時はどうすべきか別途まじめに考える必要があると思っています。

なぜなら住宅ローンまで組んで家を購入しておきながら、そのローンに苦しめられるほど本末転倒はないからですね。

わたしもみなさまも家を購入したという事は「幸せにすごす時間」も含めて買ったはずでしょ?(笑)

大学、大学院行きたいとか言い出したら追加でお金を考えなければいけないので、さらに舵取りが難しいところです。

控除期間中に借入金利が1%を超えた時は要注意!

この1%という数字が私には基準です。繰り上げすれば確実に月々の返済や利子総額は減るのでモチベーション上昇になるでしょう。現金が減るのが逆の効果をもたらすかもしれませんが・・・・

ここでは強くふれませんが低リスクで1%以上の金利を手に入れる方法は少なくありません。最近は超低コストのインデックスファンドなども3%~5%近く運用益があり20年、30年などのロングスパンで見た場合には、トータルでは「あまり負けていません」

どうしても元本割れが怖いなら変動型日本国債とか買えばマイナスになることはなく、税引き前 0.34%の金利 (2014年10月現在)が付くので銀行に預けるよりよっぽどいいです。(もちろん投資は自己責任です)

ただ日本人は投資はギャンブルだ。投資はお金持ちがするものだ。と思い込んでいる節が強いので購入に踏み切るのまでが長いのですが。

必見の注意点!お金の行方と心の行方の差!

繰上げしたお金は戻ってこない

銀行が一度返済したお金をただで再度貸すことはありません。
「あっ!〇〇さんお金足りなくなった?繰上げ無しにしてまた貸そうか~~?」
なんて優しい言葉はまずありません。

「〇○さん、是非またうちで!もちろん金利かかるけどね!!」

となるでしょう。

繰上げ返済 ⇒ 金利上昇 ⇒ 減ったはずの利子が戻る⇒凹む

どう言うことかというと、繰り上げ返済して翌月に金利があがったら当然月々の利子分が上乗せになるので「せっかく繰上げして減ったのに!また戻るの!!?」と悲しい結果になります。

不思議なもんで「金利あがったから繰上げして月々分減らそう!」なら納得いくものです。

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早く返して終わりにしたい気持ちを少し抑えよう

繰り上げ返済したい気持ちはよくわかります。早く返して楽になりたい!と思うのが人情でしょう。

でもずっと住宅ローンは続いていく訳で、人生は明日仕事が必ずあるとは限らない訳で。と未来が確実でないリスクがある以上どんどん返済しまくるのではなく3か月、半年など様子を見ながら行っていくのが賢いやりかたではないかと感じています。

繰り上げ返済も大事だけれど、税金対策もとても大事

住宅ローンを組むメリットとして普通ではありえないほどの税金対策ができることはご承知だと思います。

その税金対策を100%使わずに返していくだけだとちょっと勿体ない。例えばふるさと納税なんかは特にいい例でしょう。

2015年からは控除される額が2倍になりましたし、地方自治体が変わってやってくれるので申請書を送るだけで確定申告すら必要ないという楽さ加減。国が強烈にプッシュしているのが分かり安すぎますよね(笑)

住宅ローンとふるさと納税の相性や方法、税金がどれくらい変わるの?についてはこちらで記事にしています。

住宅ローンの控除と一緒にふるさと納税できるって本当?
住宅ローン控除とふるさと納税は併用可能です。我が家を例にして記事にしてます。

来年、再来年に制度変更!改悪!とかなったら悲しすぎますので、可能な限り利用しましょう!

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