厳選1個。住宅ローンシュミレーションサイト決定版と控除の損得について

厳選1個。住宅ローンシュミレーションサイト決定版と控除の損得について

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交流を持たせていただいている「ももね」さんが住宅ローンのシュミレーションで戸惑っていらっしゃいました。わたしも勉強している間は整理できていないのが原因で計算ミスし放題。金利や住宅ローン減税の仕組みも良くわかっていないのに混乱しない方が無理な話ですね。

貯金か?繰り上げ返済か?1%の住宅ローン控除を優先させるのは間違いってFPさんホント?

先日は借換えのシミュレーションを行いました。 住宅ローン借換シミュレーションを実施。イオン銀行変動金利0.57…

momonestyle.com

以前住宅ローンの繰り上げ返済を記事にしていましたがシュミレーション形式にはしていませんでしたので具体的に数字を出して記事にしてみます。また最後にわたしが使っているかなり計算がしやすいサイトをリンクしますので、銀行から借り入れしている方は是非みてみてください。このサイト1本で全シュミレーションが可能です。

参考 住宅ローン繰り上げ時に重要なタイミングと2つの注意点【2014/10/05加筆】

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はじめに

まずは私の基本的な認識を示します。とその前に。この記事は住宅ローンを組んでいらっしゃる方なら聞いたことがある「金利」「繰り上げ返済」「返済期間短縮」という言葉がでてきます。ローンを組んだことがない方は「???」となるかもしれません。ご承知ください。

前提を書きます

  • 借入金は3000万円
  • 住宅ローン控除は1%
  • 住宅ローン控除期間は10年
  • 借入金の金利は0.8%
  • 借入期間は35年。頭金0円
  • 所得税は30万円納付している

で進めたいと思います。

住宅ローン控除の額について

前提で決めた通り住宅ローン控除の金額は1%。そして借入金の金利は0.8%。ということは

銀行に払う利息 3000万円の0.8% → 24万円

住宅ローン控除 3000万円の1.0% → 30万円

この計算は24万円の利息を払って30万円を所得税から戻してもらう。つまり6万円が毎年もらえることになります。え?と思うかもしれませんがそういう制度なのです。お金を借りているからこそできる技。

この時点でお分かりだと思いますが、繰り上げ返済すると借入総額が減るため税金の戻ってくる金額が減ります

例として

初年度 3000万円借入 30万円が戻ってくる
次年度 100万円繰上げし2900万円が借入残高 29万円が戻ってくる

※ 厳密には元金の返済があるのでもっと変わりますが便宜上、変動ない状態にしています。

30万円と29万円で1万円の差。これが繰上げ返済をしない方がよい理由です。返済額がトータルで減るとか月々の返済額が減るとかあまり関係ありません。住宅ローン控除の10年間は金利が1%を超えない間は繰上げは損。ただそれだけ。

普通に、普通に考えてください。ありえませんが金利0%で借りれた場合はいつ繰上げしてもOKですよね?ではマイナスは?答えはマイナスが続く間。よって10年間ということ。

リスク回避の意味も持てる

投資でもなんでもそうですが運用に回せるお金が多ければ多いほど有利。繰り上げしたお金は戻ってこない為、家計に余裕がたっぷりある時以外は無理に返済して体力を消耗しないことも重要なのです。

いきなり夫が事故にあったけど生活防衛資金がいくらかあって数年乗り切れた。こんな話も想定してみてください。リスクの回避です。

また追加で良いことがあります。6万円の差額はみなさんどうしますか?まさか外食で全部ぱーっと使って終了~~。とはいきませんよね?そうです。預金が可能なのです。小さいですが6万円を預貯金すれば当然利子が付きます。

もしくは10年後と決めているならインデックスファンドで運用しても可。我が家はそうしています。(世界経済インデックスファンド積立中)

実際のシュミレーション

ではわたしが相当お世話になっているこのサイトをご紹介。「ke!san」というサイトさんです。

繰上げローン返済

元利均等または元金均等方式で、ローン借入金から繰上げ返済を含む毎回の返済額と借入残高の表を計算します。

keisan.casio.jp

これを先に述べた前提条件で打ち込んでみます。

loan_sim

すると総額。利息がでてきます。画面は「差」の部分で切れていますが、実はこのサイトはここからが真骨頂。この下に35年分を月で割った返済金額がずらっと表示されていきます(サイズ上無理なのでサイトで実行してみてね)

この返済状態が基本になり、そこから繰り上げ返済部分に返済をしたらどう金額が移り変わっていくか?と見る事が可能。

ここからは家庭によって返済のやり方が変わってくるので、色々遊んでみるとよいかと思います。

まとめ

最後に一番重要なのが金利が1%を超えてきたらどうするか?これは私もまだ思案中。1.5%~2%くらいできついかなぁ。それくらい金利が上がってきている時は給料も増えるかな?物価も上がっているかな?まだまだ未知数なのでしばらくは静観でしょうね。

いかがだったでしょうか?数字を出してEXCELに貼って差額を見てそれから繰上げ返済や借り換えの詳細を詰めるとよいと思います。

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